El Archivo Perfecto de Préstamo – Forbes
Los medios lo tienen todo mal: asegurar la aprobación de la hipoteca y cumplir con las pautas de suscripción de crédito no son las dificultades que afectan a los consumidores de hipotecas. Es en el cumplimiento de los rigurosos requisitos de documentación que la mayoría de las personas no cumplen a cabalidad. La buena noticia es que la solución es simple. Simplemente escanee, copie, envíe por fax y entregue todos los aspectos de su vida financiera. Luego, poco antes de cerrar, verifique todo nuevamente.
Los consumidores de hipotecas que ingresan al proceso de aprobación de hipotecas listos para luchar contra el prestamista hipotecario elegido tendrán una historia de pesadilla que contar. Como el proceso, los requisitos y las pautas son los mismos para todos, su mentalidad cambiará las reglas del juego. Aceptar la documentación redundante necesaria para la aprobación del prestamista facilitará la vida de todos.
Cuando era niño, mi padre ocasionalmente emitía directivas que, naturalmente, pensaba que eran superfluas, y cuando me preguntaba por qué necesitaba hacer lo que él quería que hiciera, su respuesta a menudo era: “Porque lo dije”. Esto nunca pareció responder a mi consulta, pero siempre me dejaba sin una réplica, y generalmente cumplía.
Esto es exactamente lo que los consumidores deben hacer durante el proceso de aprobación de la hipoteca. Cuando su prestamista o banco solicita lo que parece estar sobre la documentación y se pregunta por qué la necesita, acepte el simple edicto: “porque lo dije”. Encontrará el proceso de aprobación de la hipoteca mucho menos frustrante.
Entonces, ¿cuál es el préstamo perfecto? Bueno, es uno que (a) le paga al prestamista y (b) le paga al prestamista a tiempo. Suscribir el préstamo perfecto no es el objetivo al que aspiran hoy los prestamistas o bancos hipotecarios.
El objetivo real es el archivo de préstamo perfecto
Los prestamistas o bancos hipotecarios han sufrido pérdidas asombrosas y se han ido a la quiebra debido a la temida recompra de préstamos. A medida que aumentaban las morosidades hipotecarias, FannieMae y FreddieMac comenzaron a auditar los préstamos hipotecarios que habían comprado y descubrieron prácticas de suscripción deficientes y fraudulentas que violaban las representaciones y garantías hechas, afirmando que se trataba de préstamos de alta calidad.
Fannie y Freddie comenzaron a obligar a los prestamistas originarios de estos préstamos “malos” a comprarlos nuevamente. Por lo tanto, un prestamista hipotecario corresponsal pequeño se ve obligado a volver a comprar un préstamo hipotecario único por un monto de $ 250,000. Esto se convierte en una pérdida de $ 250,000 para una pequeña empresa hipotecaria por un solo préstamo, ya que nunca se pagará.
No se necesitan muchas de estas recompras de préstamos incobrables para cerrar las puertas a muchas operaciones de hipotecas pequeñas. Las casas de crédito sufrieron pérdidas por miles de millones de dólares recomprando préstamos de Fannie y Freddie, y comenzaron a hacer lo mismo con los préstamos que habían comprado a los originadores más pequeños.
Los creadores de hipotecas de pequeño y mediano tamaño que sobrevivieron crearon pautas y procedimientos de suscripción para eliminar la amenaza de futuras pérdidas de recompra de préstamos. ¿La respuesta? El archivo de préstamo perfecto. Ya no es necesario tener un excelente crédito, un gran pago inicial y un empleo estable con ingresos suficientes para respaldar su servicio de deuda para garantizar la aprobación de su préstamo. Sin embargo, debe tener un perfil de prestatario que cumpla con las pautas de suscripción de crédito para el préstamo que solicita. Y, lo que es más importante, debe ser capaz de copiar en papel las pautas de su perfil.
Cada rincón y grieta de su vida financiera tiene que ser corroborado, doble y triple verificado, y revisado nuevamente antes del cierre. De esta forma, si el prestamista originario ha creado un archivo de préstamo que es exactamente consistente con las pautas de suscripción publicadas y lo ha documentado mientras se adhiere a esas pautas, es probable que su préstamo no esté sujeto a recompra.
Los prestatarios también deben prepararse para el procesamiento y la suscripción. Los procesadores y suscriptores son las personas capacitadas y encargadas de reunir (procesadores), todos sus documentos financieros requeridos para aprobación, y luego aprobar (suscriptores), su préstamo. Puede suponer que estas personas están bien capacitadas y tienen mucha experiencia, ya que tienen la tarea de reunir y aprobar un archivo de préstamo de alta calidad de estas personas que nos pagarán. Pero, ¿cómo lo hacen?
El proceso comienza con el filtro, el emisor del préstamo (también conocido como un oficial de préstamos, consultor hipotecario, asesor hipotecario, etc.), encargado de hacer coincidir las calificaciones de un acuerdo hipotecario en particular con las pautas de suscripción adecuadas. El trabajo del filtro es determinar si un escenario de préstamo es aprobable y recopilar la documentación para respaldar esa determinación. Es aquí, al comienzo de la aprobación.
El filtro determina si la información proporcionada por el prestatario puede validarse y documentarse. Esto es simple, ya que la mayoría de las hipotecas son aprobadas por motores de suscripción automáticos como Desktop Underwriter, y la aprobación automática genera una lista de los documentos necesarios para empapelar el archivo del préstamo.
Un asegurador puede, en esta etapa, solicitar evidencia adicional de documentación de respaldo a su discreción, ya que no todas las circunstancias encajan perfectamente en el cuadro de suscripción prescrito. Si el filtro crea un archivo de préstamo con información precisa, luego asegura la documentación resultante de los hallazgos de suscripción automatizados, el préstamo se cerrará sin inconvenientes, donde el acuerdo se realiza o se rompe. El resto del proceso de aprobación solo está empapelando el archivo.
Entonces, comencemos con la llamada de aprobación previa. La aprobación previa de la hipoteca generalmente se logra con una entrevista telefónica. Un posible prestatario llama a un representante hipotecario (filtro) y comienzan las preguntas. Habrá muchas preguntas, ya que esta fase crítica del proceso es similar al período de descubrimiento en una prueba: deberá revelar todo.
Espere responder preguntas sobre lo que hace para ganarse la vida, cuánto tiempo ha estado empleado en su campo actual y cuál es su salario. Si hay un coprestatario, deberán responder las mismas preguntas.
Se debe contabilizar cada dólar en cuentas corrientes, de ahorro, de inversión y de jubilación, también conocidas como activos para cerrar, así como obsequios de familiares y subvenciones sin fines de lucro. Esencialmente, todo lo que aparece en la pantalla de radar de activos de un prestatario debe documentarse y explicarse.
Si anteriormente era propietario de una casa y vendió su casa en una venta corta, o si ahora es propietario de una casa y planea mantenerla como una propiedad de inversión o alquiler, existen nuevas y específicas pautas de suscripción creadas solo para usted. En estos casos, la divulgación completa de su historial crediticio y de propiedad de vivienda puede potencialmente eliminar problemas imprevistos de aprobación de hipotecas.
Por ejemplo, FannieMae tiene una nueva directriz de suscripción llamada “Buy-and-Bail”, para los propietarios actuales que planean mantener su hogar actual como una propiedad de inversión / alquiler. Las propiedades que no cumplen con la prueba de equidad del 30% para “comprar y pagar bajo fianza” resultan en requisitos de activos adicionales para comprar una nueva casa. Los compradores con un historial de ventas cortas pueden tener que esperar dos o tres años antes de volver a ser elegibles para el financiamiento hipotecario. La verificación completa de su vida hipotecaria anterior le ahorrará la temida llamada de su prestamista hipotecario de que tenemos un problema.
Todo se reduce a tu prueba. Si el prestamista solicita un documento específico, entrégueles exactamente lo que están pidiendo, no lo que “debería estar bien”, porque no será así. Aquí es donde el proceso de aprobación tiende a salirse del camino, cuando el prestamista solicita documentación específica y el prestatario proporciona algo más.
Aquí, también, es donde ambas partes se frustran. Entonces, si el prestamista solicita un extracto bancario y hay 5 páginas para ese extracto bancario, envíele las 5 páginas, y no solo el resumen. Si les envía la página de resumen y vuelven a preguntar, no se queje de que el prestamista sigue pidiendo lo mismo cuando nunca lo envió. Esto puede sonar elemental, pero la gran mayoría de los problemas del proceso de aprobación de hipotecas se derivan de escenarios como este.
La razón por la cual el proceso de aprobación de la hipoteca ahora es tan riguroso es simple. Evitar incumplimientos y recompras de préstamos se ha convertido en el objetivo principal de los prestamistas hipotecarios. Los estándares más altos están reduciendo los impagos de préstamos, lo que debería significar menos ejecuciones hipotecarias en el futuro. Los datos del gobierno muestran que menos del 2% de los préstamos se originaron en el 2009, que fueron revendidos a Freddie Mac y Fannie Mae, entraron en incumplimiento después de 18 meses, por debajo de las tasas de incumplimiento de más del 22% para los préstamos de 2007.
Entonces, cuando su prestamista le solicite documentos específicos, déselos simplemente “porque así lo dijeron“.
Puedes agradecerle a mi papá por eso.
De Mark Greene, colaborador de la revista Forbes
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