¿Remodelar para ganar, fanático de HGTV? Esto es para ti

¿Remodelar para ganar, fanático de HGTV? Esto es para ti…

Como agente de bienes raíces desde hace mucho tiempo, estaba enormemente emocionado de ver a HGTV basar su último programa de intercambio de casas “Flip It to Win It” en Silicon Valley.

Si bien el resto del país conoce esta área como el hogar de gigantes tecnológicos y parques de oficinas, esta es la primera vez que cualquier programa de exhibición muestra el Área de la Bahía fuera de San Francisco.

Sin embargo, después de ver un par de episodios, me decepcioné rápidamente y me di cuenta de que, como todos los reality shows, “Flip It to Win It” es mas relevante el elemento “show” y ligero en “realidad”.

El programa presenta seis equipos de 2 personas, incluyendo un par de expertos en remodelaciones conocidos en el Área de la Bahía. Cada episodio generalmente muestra tres proyectos de remodelación repartidos por South Bay. El programa menciona el nombre de la calle y la ciudad de estos proyectos, generalmente en lugares muy deseables para el propietario promedio. Puesto que reestructuro casas con mis clientes, naturalmente tenía mucha curiosidad por ver estos proyectos.

De inmediato, sentí que algo estaba mal, ya que no reconocí ninguno de los nombres de las calles que mencionaron. Quizás el programa quería proteger la privacidad de los vendedores y compradores. Estoy bien con eso.

Lo que realmente me dio a entender que algo andaba mal fue la compra del programa de una casa de campo de $ 300K en agua de pozo en Sunnyvale. Para el mercado local, esto es incorrecto. Literalmente, no hay nada disponible por $ 300K en Sunnyvale y ciertamente no hay casas de campo de dos acres en una ciudad urbana de alta densidad como Sunnyvale. El precio medio de Sunnyvale es de $ 800K e incluso el lote más desfavorable te costará $ 550K, si incluso puedes encontrar uno.

Después de una revisión rápida de los registros de propiedades, encontré las direcciones reales de todas las propiedades.

La casa de campo Sunnyvale en realidad resultó estar en Concord. Ese es un mundo alejado de Sunnyvale y es extremadamente engañoso. Realmente perjudica a la audiencia de televisión y a todos los agentes inmobiliarios locales. Lo último que quiero es que un comprador entusiasta venga a mí después de ver el programa y exija que le encuentre una casa similar en Sunnyvale por menos de $ 400K.

El programa comienza cada episodio con los equipos supuestamente explorando propiedades en la mañana, minutos antes de la subasta del tribunal de las 10 a.m. Revisan las casas apresuradamente, determinan la condición desde el exterior y corren el riesgo de entrar en garajes o patios traseros solo para obtener un poco de información.

A menudo se encuentran con otros equipos que compiten por las mismas propiedades. Luego, en los escalones del juzgado que se parece al del centro de San José, se ofertaron vigorosamente entre sí por las mismas propiedades. Se produce mucho drama y es una buena televisión. Pero todo es falso.

El primer sorteo es cuando el subastador usa los nombres falsos de las calles que aparecen en el programa. Si se tratara de una venta real del administrador, se deben usar los nombres reales de las calles. El segundo regalo es que las propiedades de diferentes condados se venden en la misma subasta. Esto está completamente equivocado. Las ventas del administrador se realizan por condado y tienen lugar dentro de ese condado. De hecho, al verificar dos veces los registros públicos y los listados de la MLS, no encontré que ninguna de las casas se comprara en una subasta, aunque en realidad es muy factible hacerlo. Estas fueron compras regulares a través del MLS.

La carrera por visitar casas antes de la subasta, la guerra de ofertas y el drama de la subasta están organizados, solo para televisión. La realidad es que el mercado inmobiliario de South Bay está tan activo y los propietarios tienen tanto capital o ingreso que casi no se tienen ejecuciones hipotecarias ni viviendas en dificultades en el área.

Si bien los precios de compra del programa, la duración de los proyectos y los costos de renovación son generalmente correctos, el problema más notorio llega al final, cuando el programa reduce los precios de venta finales de los proyectos y las ganancias. Los precios de venta reclamados son en realidad precios de lista, no precios de venta cerrados. En varios casos, las casas tuvieron reducciones de precios, vendidas a $ 50K a $ 100K por debajo del precio de lista.

Luego, el programa realiza un cálculo excesivamente simplista para determinar el beneficio en la remodelación (flip), como otros reality shows. Simplemente restan el precio de compra y el costo de remodelación o reestructuración del precio de venta inflado y afirman que ese es el beneficio. Eso está muy lejos de la verdad. En cada transacción de bienes raíces, hay costos de cierre, como comisiones paro los agentes del vendedor y comprador, tarifas de custodia, seguro de título, impuesto de transferencia del condado y / o ciudad, tarifas de registro, avalúos, etc.

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En el condado de Santa Clara, esos costos suman alrededor del 6% o 7%. Además de eso, hay un costo de mantenimiento por la duración de la renovación, como seguros de propiedad, intereses de préstamos, servicios públicos, etc. Muchos de estos remodeladores (flippers) dependen de prestamistas privados para su dinero de compra y fondo operativo, pagando entre 10% y 15% en intereses y comisiones anuales. Ese elevado gasto de intereses consume rápidamente sus ganancias, incluso si el proyecto dura solo 3 meses de principio a fin.

Teniendo en cuenta todos los costos de cierre y mantenimiento, descubrí que solo uno de cada cinco de los proyectos en el programa realmente ganaba dinero. El resto apenas alcanzó el punto de equilibrio o perdió dinero, a veces cantidades significativas. Tienen que ganar dinero de alguna manera para mantener sus negocios. Pero los proyectos que hacen en la televisión definitivamente no les están haciendo dinero.

Al final, estoy decepcionado de que el programa sacrificara casi toda la verdad por el entretenimiento. La realidad es que cambiar de casa no es tan fácil como el programa puede hacerte pensar. Al igual que el viejo dicho: no creas todo lo que ves en la televisión. Se puede ganar mucho dinero en bienes raíces, pero no de la forma en que se ve en la televisión.

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