16 Conceptos Básicos Para Invertir en Miami Introducción
Conoce los conceptos básicos para entender el mercado de bienes raíces en Miami y el Sur de la Florida.
Con más de 10 años de experiencia y cientos de transacciones exitosas en el mercado inmobiliario de Miami y el Sur de la Florida, somos el equipo perfecto para asesorarte en tus inversiones inmobiliarias en Estados Unidos.
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¿Cómo se divide la Propiedad Raíz en Miami?
La Propiedad Raíz se divide en dos tipos de categorías: Propiedad Residencial y Comercial: Asimismo la residencial se divide en Condominios, casas y propiedades multifamiliares hasta cuatro unidades, lo que en inglés se le dice dúplex, triplex o fourplex.
La Propiedad Comercial se subdivide en muchas categorías, de las cuales las cuatro más importantes son: Lotes, industrial, comercio y edificios de apartamentos a partir de cinco unidades.
¿Cómo comprador estoy obligado a pagar comisión?
No. La comisión es una transacción de finca raíz es pagada por el vendedor.
¿Cuánto es la comisión cuando se trata de ventas?
Cuando una propiedad sale al mercado generalmente el Listing Agent o el Realtor, el agente que está representando al vendedor, cobra un 6% de comisión. Esta comisión generalmente se divide entre mitades, o sea el 3% para este agente y el 3% para el agente que vela por los intereses del comprador.
¿Cuánto es la comisión cuando es renta?
Generalmente en el mercado se cobra lo equivalente a un mes de renta, sin embargo, cuando se trata de rentas cortas, vacaciones, estamos hablando del 10% del monto total.
¿Comprar a nombre propio o a nombre de una compañía?
Esta es una pregunta que me hacen constantemente y la respuesta es: Depende. Es más una pregunta legal y contable, o sea para que un abogado, dependiendo de los fines que se quieran alcanzar con la compra de esta propiedad o para un contador para que puedan entender perfectamente las implicaciones impositivas; sin embargo, para dar una respuesta corta y rápida, estaríamos pensando que una propiedad de inversión debería salir a nombre de una compañía y una propiedad personal obviamente a título personal.
¿Cuánto tiempo se puede demorar el cierre de la compra?
Hoy en día una transacción se puede demorar de dos semanas a cinco semanas aproximadamente, desde el momento en que se tiene un contrato ejecutado, es decir, una vez que ambas partes han firmado todos los documentos y han llegado a un común acuerdo, desde este momento podemos contar aproximadamente catorce días calendario para hacer un cierre si la compra es en efectivo y cuando son transacciones financiadas, podemos cerrar aproximadamente en veinticinco a treinta días.
¿Hay algún límite en la cantidad de dinero que se puede invertir en bienes raíces siendo extranjero?
Claro que no. Miami es una ciudad multicultural con inversionistas alrededor del mundo, hay gente que viene de Latinoamérica, Canadá, Inglaterra, Europa, invirtiendo y buscando tener un pedacito de Miami por diferentes razones; su localización, su clima, las playas, por consiguiente, NO, por el contrario Miami quiere, atrae y le da la bienvenida a inversionistas de todo tipo. Yo he tenido en el pasado, clientes que han invertido desde doscientos mil dólares en propiedades sean financiadas o pagadas en efectivo, así como propiedades por encima del millón de dólares.
¿Por qué hay que contemplar la idea de crear una sociedad que sea la propietaria del inmueble?
Hay diferentes razones y como dije anteriormente, depende de cuales sean tus necesidades y cual sea el objetivo de este tipo de inversión y el tipo de propiedad; mucha gente lo hace como un Estate Planning, que es un término legal aquí en los Estados Unidos para decir sucesión, para que si esta persona que es la dueña del inmueble fallece, los herederos puedan tener el título de la propiedad o las escrituras de la propiedad, sin tener que pagar impuestos de sucesión.
Otra opción puede ser protección legal en caso tal que haya una demanda, no demandarían a la persona directamente sino a la entidad que es dueña de la propiedad. Pero como dije anteriormente, esta es más una pregunta legal, no es una pregunta que yo pueda responder generalizada y que siempre sugiero una entrevista o una reunión con un abogado o especialista en el tema, para poder resolver cualquier inquietud y poderlos guiar de la mejor manera posible.
¿Qué debo saber sobre los contratos de pre-construcción?
A diferencia de los formatos que usamos nosotros, los agentes de bienes raíces en el Estado de la Florida, donde es más bien un formato estándar, este tipo de contratos varían de constructor a constructor, por eso mi recomendación al comprar este tipo de propiedades, es que un abogado revise dicho documento, para saber las cláusulas del mismo y así continuar con una transacción tranquila y segura.
¿Debo pagar comisión como inquilino?
El inquilino, no es generalmente, el que paga la comisión al agente, es el dueño de la propiedad quien le paga al Realtor o al agente su comisión de un mes, quien la divide mitad y mitad, con el agente que representa al inquilino.
¿Dónde se estipula la comisión?
La comisión se estipula en un documento llamado Listing Agreement o Acuerdo para el Listar, que es la autorización que da el dueño del inmueble al agente para que este pueda mercadear la propiedad y ponerla así en el MLS – Multi Listing Service, que es el sistema que usamos aquí en la Florida para mercadear las propiedades a otros Realtors.
¿Cómo vendedor puedo ahorrarme la comisión?
Si puedes, más no te lo aconsejo. En promedio las estadísticas del NAR – National Association of REALTORS®, la Asociación de Realtors a través de la nación, estima que una propiedad que se vende sin su agente de bien raíz, se vende un 16% por debajo de lo que un Realtor hubiera vendido la misma propiedad; esto es debido a que el vendedor no conoce las cláusulas del contrato, el vendedor no tiene el tiempo para mostrar la propiedad y en algún momento de estrés o de afán, suele o tiende a vender la propiedad por un precio mucho menor, al que estaban pensando al comienzo de la transacción.
Adicionalmente muchos de los compradores descuentan lo que sería el valor de la comisión del precio de compra, usando esto como una estrategia para negociar al momento de sentarse a la mesa con un vendedor y decirles que ya que no están pagando la comisión de bienes raíces, deberían vender la propiedad por un valor mucho más bajo.
Por esto es recomendable tener la asesoría de un agente y de un agente con experiencia y conocimiento en el área donde la propiedad se encuentra.
¿Cómo influyen las renovaciones en el rendimiento anual?
Bueno, esto depende de muchos factores, sobre todo de las tres cosas más importante de una propiedad de bienes raíces, que son Location, Location, Location, dependiendo de la ubicación del inmueble y de la edad del mismo, las renovaciones puede que influyan de una manera circunstancial o no tanto.
¡A que me refiero? Hay áreas aquí al sur de la Florida, Miami, Fort Lauderdale, que fueron construidas en los setenta, en los ochenta, ya hoy por hoy, estamos hablando de treinta, cuarenta, cincuenta años, en donde muchas de estas propiedades no han sido remodeladas o renovadas, estamos hablando de baños, cocinas, con una edad extremadamente alta y que ya pasaron sus años de vida, por consiguiente una propiedad como esta, podría estar rentándose por un cuarenta hasta un cincuenta por ciento por debajo de lo estaria si la propiedad estuviera completamente remodelada.
¿Claves para evaluar o elegir a un cliente?
Este es un tema muy importante. Imagínate, haber hecho una inversión en una nueva propiedad, de pronto haber hecho las remodelaciones, haber invertido más dinero y que llegue un inquilino y destruya la propiedad en escasos meses, nada más triste que eso.
Por consiguiente, nosotros nos encargamos de hacer un estudio minucioso del inquilino y así poder minimizar los riesgos.
Uno de los puntos clave o consejos es siempre buscar un inquilino que por lo menos sus ingresos sean tres veces la cantidad de la renta, es decir, si la renta es de tres mil dólares mensuales, este inquilino o su pareja, deberían estar ganando combinadamente un ingreso mínimo a nueve mil dólares, adicionalmente se hace un Background Check que consta de un estudio crediticio, para verificar que financieramente sean responsables en sus obligaciones, y se busca un registro criminal para así asegurarnos que este inquilino es una persona sin ningún tipo de récords.
¿Ventajas de pagar en efectivo?
La ventaja más grande en mi opinión para comprar una propiedad o pagarla en efectivo es el flujo de caja o cash flow, al momento de tu pagar una propiedad sin usar ningún tipo de financiamiento el flujo de caja va a ser mucho mayor que si tuvieras un préstamo sobre el inmueble.
¿Qué ventajas tengo al utilizar un crédito en vez de pagar en efectivo?
Al momento de usar un crédito, a diferencia de pagar en efectivo, puedes empezar a usar apalancamiento o como decimos aquí en Estados Unidos Leverage, esta es particularmente mi preferencia a título personal, porque así podemos adquirir una, dos, tres, cuatro propiedades en vez de comprar una sola en cash o en efectivo. Esto sirve, no solo por el apalancamiento o dinero que estás usando del banco sino que además el que está tomando el mayor riesgo es el banco.
Hoy en día como inversionista, un banco te puede prestar hasta un 70% del valor de la compra, por consiguiente el que está tomando el mayor riesgo es el banco. En inglés hay un dicho muy parecido al español que es Don’t Put All your Eggs in One Basket, “No pongas todos los huevos en una sola canasta” y esto es básicamente un lema que yo sigo y por eso yo prefiero usar apalancamiento y usar dinero del banco.
Yo prefiero con 300.000 mil dólares, comprar tres propiedades de 300.000 mil dólares, poniendo 100.000 mil dólares de Cuota Inicial o Down Payment, en cada una de ellas, usando así el dinero del banco, en vez de comprar una sola propiedad de 300.000 USD.
No solamente el banco es el que está tomando el mayor riesgo en cada una de las propiedades, ya que ellos son los que están invirtiendo el 70% del inmueble, sino que además de eso tengo unos beneficios tributarios por descuento de intereses y encima de todo esto, puedo ganar con la apreciación de tres inmuebles, en vez de uno solo que hubiera comprado en efectivo.
Esto depende mucho del tipo de inversionista que tú seas y el nivel de riesgo que estés dispuesto a tomar. Por ejemplo tres propiedades van a tener gastos de cierre más altos que una sola propiedad, otra cosa a considerar es que cuando estás comprando con financiamiento los gastos de cierre son más altos ya que hay que pagar documentos o estampillas por el valor de los préstamos a diferencia de una compra en efectivo.
Todo esto es sin duda detalles a considerar, números a tener en cuenta para poder tomar una mejor decisión al momento de la compra y ver cuál de estas opciones trabajan mejor para ti.
Otra opción, otra causa sin duda es el flujo de caja, obviamente el flujo de caja va a ser mucho menor al momento de usar un financiamiento en comparación a comprar una casa en efectivo.
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